Gemeindliches Vorkaufsrecht:

Gemeindliches Vorkaufsrecht: Auslegung der Ausschlussgründe nach § 26 Nr. 4, 2. Alt. BauGB

Ein privates Immobilienunternehmen hatte sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrecht durch das Land Berlin zugunsten einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft gewandt und die Erteilung eines Negativzeugnisses begehrt. Das Verwaltungsgericht Berlin wies in seiner Entscheidung vom 17.05.2018 die Klage insbesondere deshalb als unbegründet zurück, weil nach Ansicht des Gerichts kein Ausübungsausschluss für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB vorlag (Az. VG 13 K 724.17).

§ 24 Abs. 1 Nr. 4 Alt. 2 BauGB regelt das Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Voraussetzung des Vorkaufsrechts ist nach § 24 Abs. 3 Satz 1, § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt und in den Fällen des § 26 BauGB ist die Ausübung von vornherein ausgeschlossen. Gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts dann nicht möglich, „wenn das Grundstück entsprechend (…) den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.

Die Tatbestandsmerkmale „bebaut ist“ und „genutzt wird“ in § 26 Nr. 4 BauGB seien dem Gericht zufolge im Wege einer teleologischen Reduktion dahin gehend auszulegen, dass sie sich nicht auf die Konformität der gegenwärtigen Nutzung bezögen, sondern auf die zukünftige Entwicklung. Dies begründete das Gericht damit, dass andernfalls der Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB zu einem flächendeckenden Ausschluss des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten führen würde und daher eine planwidrige Regelungslücke vorläge. Diese müsse durch die teleologische Reduktion des Wortlautes geschlossen werden. Das Gericht berief sich hierbei v.a. auf die Entstehungsgeschichte der Regelung und deren Vorgängerregelungen, die ebenfalls auf die zukünftige Entwicklung abstellten. Hieran habe der Gesetzgeber durch die Neuregelung der gesetzlichen Vorkaufsrechte im Jahr 1986 nichts ändern wollen. 

Aus unserem Dezernat Verwaltungsrecht stehen Ihnen für Fragen rund um das gemeindliche Vorkaufsrecht, dessen Ausübung und Abwehr, Rechtsanwalt und Notar Frank Boermann, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und für Bau- und Architektenrecht und Rechtsanwalt Reinhard A. Lau, LL.M. (Dal.) gern zur Verfügung.

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