Kündigungsschutz von Mietern aufgrund der Corona-Pandemie

Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ist am 27.03.2020 vom Bundestag beschlossen worden. Nach diesem Notstandsgesetz, das nur vorübergehend bis zum 31.12.2020 gilt, ist für Wohn-.und Gewerberaummietverhältnisse das Recht der Vermieter/Verpächter zur Kündigung von Mietverhältnissen wegen Mietschulden aufgrund der Corona-Pandemie und der dadurch bedingten wirtschaftlichen Folgen eingeschränkt worden. Vermieter können daher das Mietverhältnis wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 nicht kündigen.

Voraussetzung dafür ist aber, dass die Mietschulden des jeweiligen Mieters – sei es ein Wohnungsmieter oder ein Gewerbemieter – konkret auf den wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie beruhen, was der Mieter im Streitfall darzulegen und zu beweisen hat. Mieter von Gewerbeimmobilien, also z.B. von Ladengeschäften, Restaurants, Hotels, deren Betrieb untersagt worden ist, können die wirtschaftliche Notlage aufgrund der COVID-19-Pandemie z.B. nachweisen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit der ihr Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Wohnungsmieter können den Nachweis z.B. durch eine Bescheinigung ihres Arbeitgebers über das etwaige reduzierte Einkommen bzw. den Verdienstausfall nachweisen. Ändert sich z.B. an den Einkünften des jeweiligen Mieters aufgrund der Corona-Pandemie nichts, greift diese Ausnahmereglung für diesen Mieter nicht. Ferner dürfen Mieter nicht verkennen, dass ihre Verpflichtung zur fristgerechten Mietzahlung bestehen bleibt. Die in diesem 3-Monatszeitraum auflaufenden etwaigen Mietschulden müssen spätestens bis zum 30.Juni 2022 beglichen werden.

Wenn der Mieter die Mietschulden bis zu diesem Termin nicht ausgeglichen hat, kann der Vermieter ihm wieder wegen dieser Mietrückstände kündigen. Die vorgenannte Ausnahmeregelung gilt auch für Pachtverhältnisse.

Daher regen wir dringend an, falls ein Mieter aufgrund von Corona bedingt angeordneten Laden- Restaurant- oder Hotelschließungen Umsatzeinbußen oder Einkommenseinbußen aufgrund von Corona bedingter Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit hat und sich auf diese Ausnahmeregelung beruft und die Mietzahlung aussetzen will , jetzt schon Verhandlungen mit dem Vermieter aufzunehmen, um z.B. eine moderate Ratenzahlung bezüglich etwaiger in dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 auflaufender Mietrückstände und/oder ggf. eine ggf. zinslose Stundung eines Teils der Miete zu vereinbaren um das Auflaufen eines Schuldenberges zu vermeiden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass ohne eine ausdrückliche Stundungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter jedenfalls ab 01.07.2020 Verzugszinsen bezüglich der Mietrückstände auflaufen können.

Gibt es Miet- oder Pachtrückstände aus dem Zeitraum vor dem 1. April 2020, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z.B. bei Wohnraummietverhältnissen wegen Eigenbedarfs) ist eine Kündigung des Mietvertrages aber weiterhin zulässig. Auch wenn die Kündigung des Mietverhältnisses ohne Gründe gesetzlich vorgesehen ist, z.B. bei Mietverhältnissen über Grundstücke und Gewerberäume gem. § 580 a BGB, ist die Kündigung des Mietverhältnisses weiterhin, also auch in dem Zeitraum 1.April 2020 bis 30.06.2020 weiterhin zulässig. gibt Antworten auf dringende Fragen des Arbeits-, nanzierungs-, Kapitalmarkt.

Wir geben Vermietern und Mietern Antworten auf dringende Fragen des Miet- und WEG-Rechts, Informationen und Handlungsempfehlungen u.a. im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und können Ihnen kurzfristig etwaige Vertragsentwürfe zusenden. Wenden Sie sich jederzeit an unser Team im Miet- und WEG-Recht.

Ansprechpartner: Frau Rechtsanwältin Schimmelpenning, Frau Rechtsanwältin Möbius und Rechtsanwalt Siegert.